Как продать квартиру самому, продажа жилья без посредников.

Продавать квартиру проще всего при помощи агентства недвижимости, поскольку агентство берет на себя подавляющее большинство проблем, связанных с процессом продажи квартиры и оформлением сделки. В то же время, нельзя сказать, что схема сделки по самостоятельной продаже квартиры сильно отличается от схемы сделки с участием агентства недвижимости.

Допустим, вы – владелец квартиры, которую необходимо продать. Как показывают статистические данные, в 80 процентов случаев это делается для того, чтобы купить другую квартиру. Такой ход носит название «альтернативная сделка». Однако в нашем случае будет рассматриваться продажа квартиры с целью получения прибыли, тем более что любая комбинированная сделка предусматривает вхождение данной процедуры.

Оцениваем финансовые возможности недвижимости

Для начала вам необходимо получить усредненное представление о том, сколько может стоить ваша квартира. И проще всего это сделать с помощью московских риэлторских изданий, ярким примером которых является оперативная газета «Из рук в руки». Стоит помнить, что газетные цены на квартиру всегда отражают лишь пожелания их продавцов, а не фактическую стоимость данного вида недвижимости. Поэтому вам требуется ориентироваться не на конкретном предложении, а на усредненной стоимости.

Рекламные действия

После определения ценового диапазона вам нужно хорошенько подумать над тем, как правильно подать свою квартиру на рынок недвижимости вашего региона. Во-первых, нужно набрать максимальное количество потенциальных покупателей, которые должны непременно узнать о вашем предложении. В Москве сегодня действует более тысячи разнокалиберных агентств недвижимости, которые бесплатно принимают информацию о квартире покупателя, после чего вносят ее в базу данных и предлагают клиентам, которые к ним обращаются. Заметим, что такое положение вещей характерно для мелких и средних агентств недвижимости. Что касается крупных агентств, то в последнее время они стали больше ориентироваться на заключение эксклюзивных договоров, перекладывающих на них ответственность о рекламе, сбору и оформлению документов и т.д.

Но, как мы указали в названии статьи, нашей целью является продажа квартиры без участия агентства недвижимости. И способов достижения поставленной цели масса. Взять, к примеру, то же издание «Из рук в руки», либо один из многочисленных профильных ресурсов глобальной сети, где можно не только указать контактный телефон, но и разместить фотографии своей недвижимости. Кстати, телефон в газете или в интернете лучше указывать не мобильный, а домашний, во избежание спамерской рассылки. Желательно не указывать почтовый ящик по той же причине, хотя, если газета не выходит на виртуальных просторах, то можно не бояться. Важно установить с человеком прямой контакт, то есть услышать его голос и интонации, а также дать послушать себя. Сила убеждения в этом случае будет гораздо эффективнее. И все же помните, что телефон не позволит вам сделать выводы о порядочности человека, равно как и о его намерениях.

Не ждите, что квартира будет продана за несколько дней, хотя и такое иногда случается. Если квартира не была продана в кратчайшие сроки, необходимо следить за тем, чтобы объявление о продаже квартиры появлялось в информационных изданиях, минимум, два раза в неделю, при условии, что цена на квартиру ликвидна. Если же квартира нуждается в максимально быстрой продаже, объявление должно даваться, минимум, три раза в неделю. Ежедневная подача объявления особых преимуществ не даст.

Показ квартиры и торг

После того, как вам начали поступать звонки, вы должны общаться с клиентами, проводить грамотные переговоры, назначать время и дату показов. Это очень важный этап, поскольку при неаккуратном подходе к делу можно потерять важных клиентов, которые бы быстро купили вашу квартиру по выгодной для вас цене. В то же время, не стоит забывать о том, что вы имеете дело с незнакомыми людьми, поэтому при показе квартиры необходимо убрать с видных мест ценные предметы. По статистике, потенциального покупателя, в большинстве случаев, интересует только высота потолка и состояние комнат. Но придирчивые покупатели могут захотеть увидеть отдельные закоулки вашей квартиры. К примеру, может быть проверено наличие обоев за шкафами. Особенно это важно для клиентов в том случае, если квартира продается с мебелью, либо если покупатель рассчитывает сделать здесь перепланировку. Если квартира продается без мебели, а покупатель внимательно осматривает потертости на креслах, это должно вас насторожить.

После того, как покупатель решается купить у вас квартиру, начинается активное обсуждение условий продажи и последующий торг. Возможно, торговаться вы не любите, но помните, что речь идет о больших деньгах, и в процессе торга вы можете выгадать не «копеечку», а весьма приличную сумму. Торг важен не только для вас, но и для покупателя, поэтому вашей задачей является выдерживание торга. Если покупатель предлагает определенные условия, и вы сразу на них соглашаетесь, то он может начать двигать цену в сторону ее снижения, причем сделает это практически наверняка. Таковы элементарные законы психологии.

Если ваш первый клиент соглашается купить квартиру по цене, которую вы предлагаете, то мы рекомендуем вам квартиру ему не продавать. Вполне возможно, что вы ошиблись в определении стоимости вашей квартиры, причем ошибка эта не в вашу пользу. Разумеется, вам может просто повезти с клиентом, который признал ваши условия идеальными для его финансовых возможностей и жизненных приоритетов, но такое бывает редко.

Отличным вариантом будет тот случай, когда покупатель квартиры приходит на осмотр с представителем агентства недвижимости. Это позволит вам получить некоторые услуги агентства абсолютно бесплатно. Агент будет делать все возможное, чтобы вы попали на обслуживание его агентства, что будет означать частичное решение ваших проблем. Но! Не соглашайтесь на услуги агента, пока не убедитесь в том, что вам это не будет стоить ни гроша. Как правило, агенты и сами говорят о том, что за разрешение этой сложной ситуации вам будет выставлен счет на такую-то сумму. Но если эта фраза не была произнесена, рекомендуем уточнить данный момент у агента прямо на месте. Помните, никто не обязывает вам принимать агентские условия. Вы вправе отказаться от услуг и продолжать продавать квартиру самостоятельно.
Любые переговоры, касающиеся продажи квартиры, должны проводиться на своей территории. Если вы продавец, покупатель должен приехать к вам в офис или непосредственно в квартиру. Если же вы покупатель, то лучше будет пригласить продавца к себе домой. Вам будет гораздо уютнее проводить переговоры там, где даже стены за вас.

Договоренность о продаже

Подавляющее большинство продавцов, имеющих устную договоренность с покупателем о продаже квартиры, снимают рекламу, даже не подозревая о том, что устная договоренность для покупателя является не более чем формальностью. Многие покупатели, согласившиеся купить квартиру, не перестают искать более выгодное предложение до тех пор, пока не будет заключен письменный договор. Поэтому устная сделка может быть расторгнута в любой момент. Чтобы этого не допустить, либо чтобы снизить риск расторжения сделки, продавец должен требовать с покупателя некую предоплату, которая будет гарантировать тот факт, что при прочих равных условиях квартира все же будет куплена.

Если вы покупатель, то вопрос о предоплате лучше вообще не ставить. Если есть возможность, мягко уйдите от вопроса предоплаты, поставленного продавцом. Это позволит вам оставаться свободными в действиях до самого конца. И все же уход от предоплаты – это определенный риск того, что продавец найдет более надежного и выгодного покупателя, который согласится внести предоплату.

Вообще, вопрос предоплаты носит довольно щекотливый характер. К примеру, если клиент согласен внести определенную сумму в обеспечение приобретения недвижимости, то просто положить деньги в карман не получится. В этом случае стоит воспользоваться таким юридическим понятием, как авансовое соглашение или соглашение о задатке. Продавец, подписавший авансовое соглашение, должен быть готов к тому, что расторжение договора по его вине могут последовать те или иные санкции. Юридическая наука трактует такую ситуацию как «неисполнение обязательств продавцом, предусматривающее возврат суммы предоплаты в двойном размере». И опытный покупатель, который непременно имеет своего юриста, сможет поставить вас в незавидное положение.

Помимо цены, адреса и сроков продажи, для покупателя недвижимости важно обговорить сроки физического освобождения объекта и сроки выписки бывших хозяев. Физическое освобождение подразумевает не просто выезд хозяина, но и вывоз мебели и прочих вещей. При необозначенных сроках покупатель может потребовать от продавца освободить квартиру сразу после того, как договор будет оформлен нотариально.

Подготовка и проверка сделки, сбор необходимого пакета документов

После составления необходимых бумаг и внесения предоплаты можно начинать готовить саму сделку по продаже квартиры. Обязанность по сбору всех документов ложится на плечи продавца. Ему необходимо оббежать все инстанции и в определенный срок добиться получения необходимых бумаг. Сразу скажем, что процедура эта не из легких, поэтому придется постараться.

Продажа квартиры подразумевает наличие таких документов:

1. Документы, устанавливающие право на владение недвижимостью. Вид документов обуславливается способом получения квартиры. Это может быть договор передачи, справка из ЖСК о выплаченном пае, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор ренты или мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т.д. Если вы потеряли документы, то продажа может быть осуществлена по Выписке из реестра, получить которую можно в Комитете по регистрации. Но это очень опасно. Теоретически, подобная выписка может браться каждый день. А это значит, что после получения предоплаты продавец может в любой момент продать квартиру другому клиенту. Дабы свести финансовые потери к минимуму, в случае продажи по Выписке из реестра рекомендуем вносить максимальную предоплату в размере 100-200 долларов.

2. Документы из БТИ. Вам понадобится экспликация, которая действительна ровно год, поэтажный план, а также справка 11-А, которая действительна не более месяца. Для получения данных документов необходимо предоставить оригиналы правоустанавливающих документов, а также паспорт заявителя. Справки обойдутся вам в 150 рублей.

3. Документы из РЭУ. В паспортном столе берется выписка из домовой книги. В бухгалтерии берется справка об отсутствии квартплатной задолженности, а также ксерокопия финансово-лицевого счета. Указанные справки действуют в течение месяца. Для сбора этих документов необходимо взять с собой паспорт и книжку по квартплате. Если вы не являетесь собственником квартиры, нужно предоставить доверенность.

4. Согласие супруга на приобретение или отчуждение квартиры, соответственно для покупателя и продавца. Согласие заверяется нотариально.

5. Разрешение органов попечительства и опеки потребуется вам в том случае, если сделка предусматривает участие детей, не достигших совершеннолетнего возраста.

6. Если квартира была получена по наследству или в дар, либо если квартира расположена в Московской области, вам необходимо взять справку из налоговой инспекции.

7. Если происходило отчуждение квартиры после 1 марта 1996 года, понадобится передаточный акт.
Как только вы собрали вышеуказанные документы, обязательно нужно сверить в них данные, включая фамилии, даты, адреса, подписи, расшифровки, размеры площадей. Сегодня, для совершения сделки по продаже квартиры, вам необходимо собрать не менее 22 правоустанавливающих документов. И чтобы все прошло быстро и гладко, рекомендуется получать все справки с юридическим сопровождением. Как минимум, вам понадобится юридическая консультация. Если вы – покупатель квартиры, вам нужно проверить предоставленные продавцом документы на предмет законности. Ну а продавец должен удостовериться в том, что квартиру можно продать по собранным документам в названные сроки.

Нередко возникает ситуация, когда продавец, собравший все необходимые документы, берет задаток, озвучивает сроки оформления сделки и сталкивается с невозможностью их выдержки. К примеру, может умереть один из собственников, и без вскрытия наследства сделку провернуть не получится. Приходится соблюдать все необходимые юридические формальности, что откладывает момент заключения сделки на неопределенный срок.

Нотариальное оформление и регистрация

Итак, все документы собраны, и следующим этапом сделки будет вопрос взаиморасчета. Вам необходимо определить, как именно они будут проводиться. Проще всего сделать это с помощью банковской ячейки, открытой под зарегистрированный договор купли-продажи. К выбору банка необходимо подойти со всей внимательностью. Покупатель может и сам предложить вам тот или иной банк, мотивируя свое предложение тем, что в этом банке хранятся его деньги, а его лучший друг – председатель правления. Не вздумайте соглашаться на этот вариант. Злоупотребление клиентским положением – весьма распространенная практика, поэтому все взаиморасчеты заключаются исключительно на нейтральной территории. Разумеется, территория должна устраивать все стороны сделки. Вообще, взаиморасчеты оговариваются не в момент заключения сделки, а заранее. Оптимальное время для разговоров о взаиморасчетах – момент получения или передачи задатка.www.podrobnoo.org

Как только деньги будут заложены, по желанию можно оформить договор у нотариуса. Если нотариальное оформление вам ни к чему, можете сразу подавать документы на проведение государственной регистрации.

Физическое и юридическое освобождение

Как только вы получите на руки зарегистрированные договора и свидетельства о государственной регистрации, необходимо будет провести юридическое и физическое освобождение квартиры. Юридическое освобождение подразумевает снятие с регистрационного учета, а физическое освобождение подразумевает вывоз из квартиры всего личного имущества. Если вы хотите, чтобы процесс освобождения прошел максимально быстро и безболезненно, необходимо составить договор о том, что деньги за квартиру будут переданы только после передачи квартиры в собственность покупателя, на что составляется специальный акт.

Акт можно составить в письменной форме в момент передачи коммунальных книжек и ключей от квартиры.
Собственно, вот и все правила, которые вам пригодятся при продаже или покупке квартиры. Подойдя к этим правилам и положениям со всей серьезностью, подготовив необходимые документы и изучив порядок оформления договоров, вы можете быть уверены в том, что сделка будет заключена без проволочек.

Подробно о покупке недвижимости