Купля – продажа квартиры, расходы при покупке квартиры.

Сколько придется заплатить за покупку квартиры, помимо ее общей стоимости? Вопрос довольно интересный. Ведь многие люди думают, что цена, названная по той или иной квартире, показывает, какую сумму вам требуется иметь на руках, дабы получить желанную недвижимость. На самом деле, платить придется больше, поскольку помимо выплаты стоимости квартиры вам придется оплатить дополнительные расходы. На этом моменте «горят» многие сделки купли-продажи, поскольку люди, владеющие только определенной суммой, просто не могут найти дополнительные средства на расходы, связанные с оформлением сделки. И чтобы вы не попали в ситуацию, когда при покупке хорошей квартиры вам в срочном порядке необходимо искать деньги, мы рекомендуем ознакомиться с информацией, которую мы дадим вам в этой статье.

Итак, как мы уже выяснили, для покупки квартиры вам придется заплатить несколько больше, чем было указано в объявлении или оговорено непосредственно с продавцом. И хорошо, если вы смогли накопить перед покупкой немного больше денег, чем требует за квартиру продавец. Если же денег «впритык», то придется произвести точные расчеты, которые покажут, сколько денег вам не хватает для долгожданной покупки. Мы говорим о расчете суммы всех дополнительных расходов, которые будут описаны ниже.

Расходы на приобретение недвижимости

1. Стоимость недвижимости. Даже на этой стадии у вас могут возникнуть ошибки. Ведь покупатель, как правило, определяет стоимость недвижимости по интернет-объявлениям или журнальным вырезкам. При этом желаемое может выдаваться за действительное. К примеру, если речь идет об обмене своей квартиры на большую/меньшую с доплатой, то стоимость своей квартиры вычисляется по самой дорогой квартире в газете. Кто же захочет получить за недвижимость меньше? И наоборот. Если хотят узнать, в какую сумму им обойдется, скажем, двухкомнатная квартира, в расчет берется самый дешевый вариант. И когда человек выходит на сделку, он очень удивляется, почему ему не хватило денег.

Определение стоимости покупки или строительства дома – гораздо более сложная ситуация. Знаете ли вы, во сколько именно обойдется вам постройка дома? Да, строительные организации составляют сметы, по которым можно определить, сколько вам понадобится денег. Но сметы, как правило, точностью не отличаются. И если вы ошибетесь в расчетах, то ошибка эта будет точно не в вашу пользу. Ведь помимо официальной сметы могут появляться непредвиденные расходы, дополнительные работы, повышается стоимость расходных материалов. Поэтому строго рекомендуется подойти к этому вопросу серьезно, не поленившись проконсультироваться у специалистов.

Поскольку мы говорим о квартирах, то займемся вопросом определения их конкретной стоимости. Рассматривая прайс предлагаемых квартир, никогда не ориентируйтесь на крайние (наиболее дорогие и дешевые) цены. Да, по ним действительно можно купить или продать квартиру, но лишь в одном случае из ста.

По таким ценам работают люди, которые ничего не смыслят в тонкостях рынка недвижимости. А может в продающихся втридорога квартирах, сделан дорогостоящий ремонт. Дешевые квартиры вам могут попадаться в устаревших объявлениях и т.д.

Запомните один факт. Дешевых квартир на рынке не движимости не существует в принципе. Агентство недвижимости действительно может выставить в объявлении очень дешевую квартиру с целью привлечения клиента. Но, как только клиент звонит по данному объявлению, агенты начинают его уговаривать купить более дорогой вариант, поскольку дешевую квартиру, мол, уже купили. В агентствах такие квартиры даже имеют соответствующее название – «Утки». Еще одной причиной, по которой вы не можете купить дешевую квартиру, является тот факт, что все дешевые квартиры, появляющиеся на рынках недвижимости, сразу покупаются агентствами. Условием, по которому квартира может продаваться по низким ценам, могут являться высокие юридические риски, то есть квартира фактически находится в спорном состоянии, которое очень скоро приведет к судебным разбирательствам.

Квартиры, продающиеся по ценам ниже среднего уровня, можно купить только в том случае, если наблюдается падение рынка недвижимости. При этом деньги желательно иметь при себе, то есть наличными, и за всю квартиру сразу. Что касается ипотеки, обмена, вариантом с дополнительным временем и согласованием, то такие квартиры не продаются ниже средней цены, сколько бы вы не искали. Таким образом, рецепт покупки дешевых квартир подразумевает игру на падающем рынке, операции с наличными средствами и квартиру без условностей, то есть прямую куплю-продажу. Но это – не наш вариант. Поэтому следите за рынком недвижимости. Как только он начинает падать, отсекаем крайние цены, после чего берем стоимость квартиры, которая ближе всего находится к нижнему пределу. Если рынок растет, то для определения стоимости недвижимости выбирается та цена, которая находится ближе к верхнему пределу. Это позволит более-менее точно определить, сколько вы потратите на квартиру по вышеуказанному пункту. И все же лучшим способом точного определения цены является осмотр нескольких вариантов с последующей очной торговлей.

2. Услуги агентства. Легче всего продавать или покупать квартиру через агентство недвижимости. Правда, за свои услуги они требуют от 3 до 6 процентов от стоимости сделки, но при этом они берут на себя подавляющее большинство забот, касающихся поиска клиента и оформления сделки. Рассчитывая, сколько вам придется выплатить агентству, рекомендуем брать потолок, то есть 6 процентов. При обмене, совершаемом через одно единственное агентство недвижимости, с вас возьмут процента. Мы говорим о Москве, подразумевая, что в других городах могут быть и другие тарифы. Но факт остается фактом. Брать нужно только верную границу.

Вы приходите в агентство недвижимости, и спрашиваете, сколько вам придется выплатить от суммы сделки, если вы будете сотрудничать с агентством. Чтобы привлечь вас на свою сторону, вам могут назвать цифру в 3-4 процента, либо объявить о том, что для каждого клиента комиссионные определяются индивидуально. И это слово вас должно насторожить! Ведь индивидуально может быть не только меньше, но и больше 6 процентов. При этом на каждый процент вам найдут причину, по которой он должен с вас взиматься. Оптимальным будет вариант, если агентство недвижимости включает в цену квартиры свои услуги, то есть в объявлениях печатают ту цену, которая уже включает в себя комиссию. Здесь вы уже наверняка знаете, на что рассчитывать.

Дополнительно агентство может брать деньги за составление определенных договоров, включая договор купли-продажи. И эта сумма не входит в агентское вознаграждение. Поэтому данный вопрос нужно уточнять заранее. Что касается регистрации сделки, то она происходит в течение 30 дней. Этот стандартный срок удобен далеко не всем. Доплатив определенную сумму, вы сможете официально ускорить сделку. Не забудьте включить сумму «ускорения» в общую сумму дополнительных расходов, которые у вас намечаются по данному пункту. Помимо всего прочего, если вы покупатель, вам придется заплатить около 1 тысячи рублей в качестве госпошлины по регистрации. Сумма также включается в бюджет.

3. Услуги банка. Еще одна разновидность дополнительных расходов, которые могут возникнуть перед вами в самый неподходящий момент – комиссионное вознаграждение за услуги банка при оформлении ипотечного кредита. Комиссия за услуги, представляющая собой фиксированную сумму, берется помимо ежемесячных платежей по ипотеке. Иногда банки берут не фиксированную сумму, а определенный процент от стоимости квартиры. В отдельных случаях деньги берутся даже не за оформление кредита, а за рассмотрение решения по выдаче кредита, то есть деньги вы платите, а кредит могут и не дать. Эти нюансы также узнаются заранее, а сумма комиссии прибавляется к сумме расходов.

Оформлять ипотеку можно самостоятельно, а можно воспользоваться и услугами ипотечного брокера. При этом ипотечный брокер может входить в штат агентства недвижимости, а может выступать отдельным звеном в заключении сделки. Во втором случае вам придется включать услуги брокера в сумму расходов.

4. Госуслуги. При продаже собственной квартиры, возможно, вам придется дополнительно оплачивать госуслуги, включая приватизацию, услуги БТИ, согласование в Опеке, узаконивание перепланировки и прочее. С этим надо быть особо внимательным, поскольку не получив одну единственную справку, сделка может сорваться. Квартиры с долгами по коммунальным услугам вряд ли кому-то нужны, поэтому долги лучше погасить перед продажей. Сумма госуслуг и долгов включается в дополнительные расходы. А еще вам может понадобиться согласовать покупку с коммунальщиками, к примеру, вызвать представителя Энергосбыта для сверки счетчика и т.д. Это тоже стоит денег.

5. Нотариус. При определенных условиях вам придется обратиться к нотариусу, желательно, частному, который хоть и возьмет больше денег, но сделает все быстрее. К примеру, если вы не можете оформить документы самостоятельно, можете выписать доверенность на совершение сделки или просто на сбор документов. Доверенность заверяется нотариально. Если вы состоите в браке, покупка квартиры должна сопровождаться нотариальным оформлением согласия супруга. Обмен квартиры также сопровождается нотариальным согласием на продажу.

6. Налоги. В крупных городах квартиры стоят очень дорого. Поэтому, если вы покупаете дорогую квартиру, с особой внимательностью отнеситесь к вопросам уплаты налогов. Заметим, что налоговые вопросы возникают далеко не всегда, но если сделка подразумевает выплату крупных сумм, и вы не обратили внимания на налоги, то после заключения сделки вам может прийти на почту неприятный сюрприз.

Налоговые вопросы могут возникнуть в следующих случаях:

- Если вы хотите продать или обменять квартиру, купленную, приватизированную или полученную в наследство менее трех лет назад.

- Если вы покупаете квартиру, которая была получена владельцами менее трех лет назад. При этом налоги должен будет уплатить продавец, и это действительно его проблемы. Вот только многие продавцы до последнего момента умалчивают о данной налоговой проблеме, предъявляя ее вам непосредственно перед заключением сделки. Вам могут предложить указать в договоре цену сделки, которая будет значительно ниже, чем реальная. Этого также делать строго не рекомендуется. Кроме того, нередко продавцы предлагают платить налог покупателям, а так как сумма налога довольно значительна, то покупатель встает в незавидное положение. Помните, что если стоимость квартиры более миллиона рублей, и квартира была куплена меньше трех лет назад, сразу поднимайте вопрос об уплате налогов. Если продавец уходит от этого вопроса, отправляйтесь на поиски другой квартиры.

- Если вам подарили квартиру или квартира перешла вам по наследству, но при этом с наследодателем или дарителем вы не состоите в близких родственных отношениях. Этот налог является одним из самых высоких и неожиданных.

- Если вы покупаете большую квартиру, расположенную в элитном доме. Коммунальные платежи и налог на имущество – это главная причина отказаться от такой покупки. Причем платежи и налоги вырастают непропорционально. Если вы покупаете квартиру, которая в 5 раз больше той квартиры, которая была до этого, то готовьтесь платить за коммунальные услуги в 25 раз больше, чем прежде.

- Помимо налогов государство может предложить вам и небольшой подарок, о котором знают далеко не все. Речь идет об имущественном вычете, предоставляемом раз в жизни, и представляющим собой освобождение от подоходного налога. Главное – спланировать вопрос оформления недвижимости так, чтобы подарок от государства был получен без проволочек. Имущественный вычет, к слову сказать, может составлять до 260 тысяч рублей. При ипотеке сумма может быть даже больше.
Если вы не можете разобраться с налогами, а они вроде бы как намечаются, найдите в кошельке тысячу рублей и отправьтесь к юристу с соответствующими вопросами. К юристу, кстати, лучше обращаться не только по поводу налогов, но и в вопросе оформления сделки, чтобы вас не ожидали неприятные сюрпризы.

7. Расходы на переезд. Эти расходы можно отнести к радостным, но в расчеты их вносить нужно обязательно. К расходам на переезд можно отнести расходы на косметический ремонт, на перевозку или покупку мебели и т.д.

8. Расходный резерв. Помимо всего прочего, будьте готовы к непредвиденным расходам. И чтобы они не стали для вас неожиданными, создайте специальный расходный резерв. По статистике, в любой сделке с недвижимостью рано или поздно возникают такие вот непредвиденные расходы, даже если вы считаете, что учли все до мелочей. Размер непредвиденных расходов может зависеть от вашей внимательности по предыдущим пунктам, а может и вовсе от вас не зависеть. Так или иначе, если вы более-менее уверены в своих вычислениях, отложите 1 процент от сделки в качестве резерва. Если подсчеты могут дать трещину, то хорошо бы запастись 3-5 процентами от сделки. Если вы не можете отложить деньги, найдите хотя бы человека, который даст вам в долг в случае необходимости.www.podrobnoo.org

Изучив внимательно все описанные нами пункты, вы можете быть уверены, что готовы ко всем непредвиденным расходам.

Подробно о покупке недвижимости