Как быстро и грамотно продать квартиру или дом, продажа жилья.

Данная статья предоставит вам всю необходимую информацию о том, как нужно грамотно продавать недвижимость самостоятельно, без вмешательства агентства недвижимости, включая вопрос сбора документов и обхода подводных камней. Советы, предоставленные в статье, основываются на информации, предоставленной профессиональными инвесторами и юристами.

Покупка квартиры – дело не слишком сложное, поскольку практически все проблемы с документами ложатся на плечи продавца. Задача покупателя – заплатить необходимую сумму. Но вопрос продажи квартиры – дело повышенной сложности, особенно, если вы решили обойтись без помощи агентства недвижимости, которое за определенный процент возьмется за ваши проблемы. Вообще, каждый юрист и инвестор порекомендует вам не жалеть денег на помощь специалистов, которые не просто дадут советы, но и могут оформить квартиру без вашего вмешательства. Вам нужно лишь оформить нотариальную доверенность, ну и, конечно же, договориться о том, во сколько вам обойдутся такие услуги. Хотя, решившись пройти семь кругов этого ада самостоятельно, вы можете сэкономить сумму, которая будет сравнима с вашим полугодовым доходом. А ради таких денег можно и побегать.

Совет № 1. Если не брать в расчет момент оформления документов, то без агентства недвижимости квартиру гораздо проще продать, чем купить. Удивлены? Но это действительно так. Да, продавая квартиру самостоятельно, вам придется произвести самостоятельную оценку, прорекламировать свое предложение и оформить документы, о чем мы поговорим позднее. Но покупателей вы найдете практически гарантировано, если только не заломите за квартиру безумную цену. А вот если вы собираетесь купить квартиру, то будете неприятно удивлены тем фактом, что практически нет квартир, которые продаются без риэлторов. Да, вам может показаться, что объявление частное. Но попробуйте по нему позвонить, и в 4 случаях из 5 вы попадете на агентство. Что касается остальных квартир, то они, как правило, продаются по слишком высоким ценам, которые даже выше, чем в агентстве недвижимости.

Как можно «влипнуть» в такой ситуации? Рассмотрим пример. Вы продаете квартиру, деньги уже на руках. При этом продавали самостоятельно, дабы сэкономить деньги и купить квартиру побольше или попрестижнее. А поскольку хороших квартир в свободной продаже нет, приходится работать с агентством недвижимости, которое сдерет с вас 6 процентов от сделки. При обменном варианте вам придется раскошелиться на 4 процента. Вот и получается, что все деньги, которые вы сэкономили потом и кровью, отойдут к агентству недвижимости.

Какой вывод можно сделать из первого совета? Во-первых, если вы продаете квартиру без агентства, то делайте это в том случае, если рассчитываете просто получить деньги. В случае обмена одной квартиры на другую, вам лучше сразу менять через агентство, поскольку в этом случае с вас возьмут только 4 процента, а не 6, как при простой покупке. Самостоятельно выгодно продавать и в том случае, если вы рассчитываете купить квартиру в другом районе, с которым не работает агентство недвижимости, работающее в вашем районе. Также, готовьтесь к тому, что вы можете и не найти продавцов квартир, которые занимаются продажей без вмешательства агентства недвижимости. По объявлениям таких продавцов искать бесполезно.

Нужно или давать объявления о покупке самостоятельно, либо методично обходить дом за домом и опрашивать жильцов. И то и другое – трата времени и денег. Помните, что в настоящее время рынок недвижимости постоянно растет, и если вы будете сильно тянуть, то на ту квартиру, на которую вы рассчитывали ранее, денег у вас может уже не хватить. Итак, если у вас есть деньги и время – не мешкайте, а приступайте к активным действиям. Самостоятельный обмен квартир – дело очень выгодное, но уж очень хлопотное. Если вы не готовы к нервотрепке, лучше идти в агентство недвижимости.

Совет № 2. Оценка недвижимости. Здесь ничего сложного, но и с пренебрежением к этому вопросу относиться не стоит. Сразу возвращаемся к первому совету. Если вы не готовы вложить в продажу или обмен квартиры свою душу, время и деньги – лучше обратиться к специалистам. В вопросе оценки стоимости вашей квартиры им просто нет равных, поскольку ежемесячно через них проходит масса квартир. Но если вы уж решили все сделать самостоятельно, то двигаемся дальше и определяем стоимость недвижимости по следующему алгоритму. Берем в руки газету, журнал или открываем сайт с ценами на недвижимость. Находим самые дешевые и самые дорогие предложения по вашему сегменту и сразу их отбрасываем. Если рынок недвижимости падает, берем близкие к нижнему пределу цены. Если рынок растет, вам понадобятся цены у верхнего предела. И те и другие цены в скором времени станут средними, поэтому на них и ориентируемся.

Цена, которую нужно ставить за квартиру, также будет зависеть от того, насколько быстро вы хотите продать свою недвижимость. Если вы можете и подождать, цену нужно ставить побольше. В конце концов, даже если вы переоцените свою квартиру, за пару месяцев низкого спроса на нее вы осознаете свою ошибку. Если же деньги нужны быстро, то цена на вашу квартиру должна быть ниже средней по рынку. Кроме того, покупателей нужно искать простых, то есть предлагающих простую сделку купли-продажи, при участии наличных денег. Зачастую попадаются покупатели, которые согласны купить квартиру и отдать вам деньги, но только после того, как продадут свою недвижимость, покупателя на которую еще нужно найти.

Совет № 3. Подготовьте документы. Вам нужно сделать все возможное, чтобы все документы по квартире были у вас на руках, даже если реальных покупателей еще нет. Покупатели – народ нетерпеливый. Если они готовы купить вашу квартиру уже завтра, а вам еще документы делать больше месяца, то больше половины из них просто испарится. Дело даже не в том, что у них нет на это времени. Просто есть еще много хороших предложений с уже готовыми документами, даже если они чуть дороже вашего. Поэтому помните. Готовясь продать квартиру, в первую очередь позаботьтесь о документах. Какие документы вам понадобятся?

- При необходимости нужно обновить техническую документацию (документы из Бюро технической инвентаризации). Правила указывают на то, что документы по БТИ действительны в течение пяти лет после проведения последней инвентаризации. Поэтому достаем документы и смотрим дату. Не тяните с обновлением. Да, эти документы можно сделать и быстро, но обойдется это вам в три раза дороже, чем при обычном оформлении. И даже быстрое оформление не даст вам гарантии, что ваш покупатель не сбежит. Возможно, вы в какой-то момент времени занимались перепланировкой квартиры и просто забыли об этом. Если перепланировка имела место, ее нужно узаконить. А это – дополнительное время и деньги.

- Документы должны быть зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе или в Юстиции. Даже если это вам не нужно по плану, зарегистрируйте их на всякий случай. К примеру, вы получили по наследству или купили квартиру в 1993 году. В этом случае закон не предусматривает обязательную регистрацию документов в ФРС. Но сделать регистрацию нужно по той причине, что она позволит вам иметь на руках Свидетельство о регистрации, которое будет являться дополнительной гарантией для покупателя, опасающегося сделок с незарегистрированными документами. Особенно это важно в том случае, если вы продаете квартиру самостоятельно.

- Выписывайте из квартиры всех людей, которые в ней прописаны. Если вы продаете комнату, то получите согласие у всех прописанных в квартире людей, которых бывает трудно найти. Возможно, сейчас они все в сборе, а на момент продажи разъедутся кто куда. Оптимальным будет получение согласия у всех прописанных людей, без исключения. Приведем пример. Давным-давно вы прописали к себе родственника, который может выписаться в любой момент. Лучше выписать его сейчас, поскольку родственник может уехать заграницу или заболеть. Самому также лучше выписаться, если есть возможность прописаться на другой территории. Обязательно согласие всех людей. К примеру, если ваша жена проживает во Франции, вам необходимо получить от нее нотариальное согласие на покупку или продажу квартиры, в этом нет ничего сложного. По крайней мере, теоретически. Жена отправляется в немецкий суд, заверяет, переводит на русский язык, высылает на родину, а в России проставляется Апостиль. Но делать это нужно как можно быстрее, поскольку покупатель может сбежать, как только узнает о том, что вам необходимо улаживать дела за границей. Если жена находится рядом, то также тянуть не стоит. Разумеется, сложно судить о вашей конкретной ситуации дистанционно, но общую суть вы, думаем, уловили. Какие бы документы вам ни потребовались для оформления сделки купли-продажи, все они должны быть у вас на руках в свежем виде еще до появления на горизонте первого покупателя. Может, вам требуется обновить паспорт с истекшим сроком годности, а может вам потребуется получить отказ от долевых собственников. Ориентируйтесь по собственной ситуации.

Совет № 4. Не жалейте денег на проведение рекламной кампании. Главная ошибка людей, желающих самостоятельно продать квартиру – недостаток практических действий. Да, возможно вы, прочитав эту статью, скажете, что ничего нового для себя не открыли. Но обратите внимание на свою ситуацию. Все ли вы сделали из вышеперечисленного? Нет? Тогда приступайте к активным действиям, иначе решение задач может растянуться на несколько месяцев. Возьмем, к примеру, проведение рекламной кампании. Да, можно дать одно единственное объявление в газету и сразу получить хорошего покупателя. Но это – один случай из тысячи. Чтобы квартира продалась не в результате везения, а в результате ваших активных действий, вам необходимо взяться за рекламу в полном объеме. Если вы продаете квартиру самостоятельно, а не через агентство недвижимости, то придется хорошенько попотеть. Где же можно прорекламировать свою квартиру с наибольшей эффективностью?

- Интернет. В глобальной сети очень много всевозможных форумов и рекламных площадок, которые можно использовать как на бесплатной, так и на платной основе. При этом дать объявление в интернете заметно дешевле, чем дать объявление в настоящей газете или в журнале. Помимо всего прочего, интернет объявления отличаются максимальной эффективностью. Не будем рекламировать вам те или иные сайты, поскольку вы должны выбрать в зависимости от места проживания, категории недвижимости и готовности платить за размещение. Как и в обычных изданиях, интернет объявления нуждаются в периодическом обновлении. Рекомендуется размещать объявления как в бесплатных, так и в платных интернет изданиях, хотя последнее – по желанию. Если вы остановились исключительно на бесплатном варианте, вам придется подкреплять его и другими рекламными методами. Платные объявления лучше давать на минимально возможный срок, чтобы не тратить деньги впустую и проверить, насколько эффективно размещение объявления на данном ресурсе.

- Газеты и журналы. Традиционные рекламные площадки для продажи недвижимости. Выберите парочку популярных изданий и закиньте несколько объявлений на пробу. Лучшим вариантом будет дача коротенького дешевого объявления, но на срок в 3-4 недели периодического размещения. При хорошей цене этого, как правило, хватает. Если вы продаете дорогой коттедж или элитную квартиру, здесь уже строчкой не отделаешься. Нужно проводить дорогостоящую рекламную кампанию с баннерами, фотообъявлениями и прочим. Эффективность газетных и журнальных объявлений будет определяться реальностью выставленной цены на недвижимость. Если цена слишком велика, то вы не продадите квартиру, даже если будете ее рекламировать по телевидению.

- Расклейка объявлений на столбах. Не сказать, что метод отличается высокой эффективностью, но если квартира относится к низкой или средней ценовой категории, то его не стоит сбрасывать со счетов. Наш вам совет. Если вы хотите добиться от расклейки объявлений максимальной эффективности, объявлений должно быть очень много. При этом две сотни объявлений – это совсем не много! Надо, хотя бы, штук 500, а то и больше. Если не хотите сами клеить объявления, которых у вас будет полтысячи, то можете нанять надежного человека. Работа муторная и требует железной выдержки.

- Объявление на окне вашей квартиры. Для того, чтобы сработал этот метод, вам необходимо жить на нижних этажах, и окна должны выходить на улицу с большим потоком людей. Если объявление висит на высоте, то оно должно занимать все окно, что неудобно по многим причинам.

- Агентство недвижимости. Выставление квартиры через агентство недвижимости – это легкий метод для тех, кто не привык экономить. Агентство недвижимости действительно сделает все возможное, чтобы продать квартиру по нужной стоимости. В конце концов, это в их интересах. Они получают от этого процент. Хотя все зависит от агентства недвижимости, в которое вы обращаетесь. Бывают и такие агентства, которые не хотят работать даже ради собственной выгоды. Но таких довольно мало. В подавляющем большинстве агентства недвижимости продают квартиру всеми доступными средствами, и многие люди, желающие купить квартиру, даже не покупают газеты. Они сразу звонят агентам, которые наверняка предложат несколько достойных вариантов.

Совет № 5. Хорошо продумайте момент оформления сделки и процесс передачи денег. Если вы продаете квартиру самостоятельно, необходимо будет оформить задаток, при его наличии. Также, вам понадобится правильно оформить договор купли-продажи, проверить наличие и актуальность пакета документов, зарегистрировать недвижимость в ФРС и т.д. Собственно, это не сложно, а, скорее, хлопотно. И чтобы не забыть ничего важного, вам понадобится консультация грамотного специалиста. А еще лучше, если вы не хотите ходить по всем инстанциям самостоятельно, наймите человека, который будет оформлять все за вас. Заранее узнайте стоимость его услуг, и если вас все устраивает, оформляйте нотариальную доверенность на человека, который будет заниматься оформлением.

Передача денег – не менее важный вопрос. Пересчитывать и передавать деньги в Федеральной регистрационной службе или Юстиции вам никто не разрешит. Но при этом здесь вы должны поставить подпись под документом, который свидетельствует о том, что деньги переданы в полном объеме. Бывали случаи, когда покупатель не отдает деньги после подписания документов, и ни суд, ни милиция вам здесь не помогут, поскольку документ вы подписали. Иногда покупатели предлагают передать деньги до обращения в регистрационную службу, но это не в их интересах, поскольку деньги вы можете взять, а документ не подпишите. Оптимальный вариант – использование банковской ячейки, но его лучше использовать в том случае, если вы продаете дорогую квартиру. В остальных случаях сделки лучше проводить через агентство недвижимости. За все услуги по поиску и оформлению агентство берет с клиентов около 6 процентов. Но 90 процентов из комиссии берутся за поиски и рекламу, и лишь 10 процентов от комиссии – за оформление. Если покупатель был найден самостоятельно, не бойтесь обращаться в агентство недвижимости. С вас возьмут примерно 0,6 процентов от общей суммы сделки, а это – не так уж много за отсутствие рисков. При этом будут обеспечены все расчеты и оформлены все документы практически без вашего участия. Покупателя, возможно, вы можете найти и самостоятельно, а вот оформление документов и передача денег – вопрос, который лучше доверить профессионалам.www.podrobnoo.org

Вот, пожалуй, и все, что вам нужно знать, если вы хотите продать квартиру самостоятельно. При наличии желания и свободного времени вы сможете продать свою недвижимость без проблем и рисков.

Подробно о покупке недвижимости